Segundo a lei da oferta e da procura, o preço de um imóvel deve ser proporcional à sua procura (ou demanda) e inversamente proporcional à sua oferta (disponibilidade) no mercado. No entanto, são diversos fatores que contribuem direta ou indiretamente na quantificação do preço, fazendo-se necessário a utilização de critérios e métodos capazes de fazer este cálculo. O profissional responsável por esse trabalho de avaliar o valor de um objeto (algo que se queira vender ou comprar) é o engenheiro de avaliações em Engenharia.
A NBR 14653 define o valor de mercado de um imóvel, como a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntária e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente. Para calcular o valor de mercado de um bem, pode-se utilizar o método comparativo direto de dados de mercado. Segundo o método, o valor do imóvel é estimado através de uma comparação das características de propriedades similares (amostra). A partir disso, são utilizadas técnicas de homogeneização e de análises estatísticas. A homogeneização é realizada com a finalidade de aproximar as características que valorizam ou desvalorizam o imóvel estudado em relação às amostras através da aplicação de coeficientes de ponderação.
As variáveis a serem comparadas podem estar relacionadas direta ou indiretamente ao imóvel, como segurança da região, microclima, proximidade de áreas de lazer, presença de uma academia na área de lazer de um edifício, vagas na garagem, isolamento acústico de cada apartamento, benfeitorias, grau de acabamento, área do imóvel, etc.
A contratação de profissionais qualificados para calcular o valor de mercado de um imóvel é necessário, visto que a engenharia de avaliações não é uma ciência exata, mas é impactada pelas variações do mercado, cenário econômico de onde está inserido o imóvel avaliado, da cultura do próprio mercado de imóveis e do tempo.
Prof. Me. Felipe Oscar Pinto Barroso
Docente do Curso de Engenharia Civil do Centro Universitário Ateneu
Mestre em Engenharia Civil (Recursos Hídricos), especialista em Estruturas de Concreto e Fundações e graduado em Engenharia Civil
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