A febre dos “superprédios” surge em Fortaleza (CE) como promessa de progresso, mas exige frieza jurídica. A verticalização extrema só faz sentido quando converte densidade em cidade melhor. Isso depende de um mecanismo chamado outorga onerosa do direito de construir ser aplicada com rigor, transparência e finalidade pública. O ponto de partida é simples, pois o índice de aproveitamento (IA) indica o quanto se pode edificar sem pagar contrapartida; o que excede esse limite só é permitido mediante pagamento ao município.
Não é um “pedágio” ao investidor, e sim instrumento do Estatuto da Cidade para capturar a mais-valia urbana e redistribuí-la. Em Fortaleza, isso impõe três pontos importantes: (1) aderência ao Plano Diretor e à rede viária; (2) contrapartidas proporcionais e verificáveis, destinadas à habitação de interesse social, mobilidade e espaços públicos; (3) participação social efetiva, com o Estudo de Impacto da Vizinhança (EIV), sério e audiências que decidam.
A autorização de torres altíssimas sem infraestrutura induz congestionamento, ilhas de calor e segregação vertical. A outorga deve virar pacto urbano, ou seja, liberar altura onde haja transporte coletivo, redes de água e esgoto dimensionadas e oferta de sombra, calçadas e praças. Exigir mitigação não é travar o desenvolvimento, mas sim, impedir que o lucro privado se apoie no déficit público. Caso contrário, a coletividade financia, com piora de serviços, o privilégio de poucos.
O Ministério Público do Estado do Ceará (MPCE), por exemplo, tem como importante papel o cumprimento das leis, na defesa do meio ambiente, da saúde, da educação, da criança e do adolescente, entre outros, além de fiscalizar a vinculação dos recursos ao Fundo de Desenvolvimento Urbano, com prestação de contas acessível, indicadores de desempenho e cláusulas de reequilíbrio quando o impacto real superar o previsto.
Também cabe ao município publicar a fórmula de cálculo da outorga, os valores arrecadados e a destinação georreferenciada, permitindo, assim, controle social contínuo.
Por fim, os superprédios não são vilões nem salvadores, mas sim, são testes de governança. Se a outorga onerosa for técnica, previsível e imune a casuísmos, Fortaleza pode ganhar “skyline” e, sobretudo, chão de cidade. No entanto, se for captura regulatória, teremos sombra longa e benefício curto.
Prof. Me. Igor Benevides Amaro Fernandes
Docente do Curso de Direito do Centro Universitário Ateneu
Mestre em Processo e Direito ao Desenvolvimento, especialista em Gerência Executiva de Marketing e graduado em Direito e em Comunicação Social – Publicidade de Propaganda.
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